admin

Regulamentul General de Urbanism și Codul Civil reprezinta legislatia de baza pentru elaborarea planurilor urbanistice și de amenajare a teritoriului PUD, PUZ, PUG, și a Regulamentelor Locale de Urbanism aferente. Pe baza Regulamentului General de Urbanism se realizeaza fiecare Regulament Local de Urbanism aferent Documentațiilor de Urbanism.

Întocmirea Regulamentelor Locale de Urbanism se realizeaza in baza continutul cadru de elaborare a regulamentelor.

Regulamentul General de Urbanism (RGU), prin intermediul Regulament Local de Urbanism (RLU) stabilește indicatorii POT (Procentul de ocupare al Terenului, ) si CUT Coeficientul de Utilizare al Terenului) dar și alte norme privind reguli de ocupare a terenului și amplasarea a construcțiilor.

Normele instituite prin regulamentele de urbanism sunt obligatorii, dar ele pot fi modificate prin Planuri de Urbanism Zonale (PUZ), în funcție de cerințele locuitorilor și ale celor care solicită aceste PUZ-uri.

Documentatiile de urbanism si regulamentele se aplică și au prevederi atat pentru Intravilan (în localități) cat și pentru extravilan (în afara localităților).

Zonele construite Protejate

Sunt zone delimitate clar prin documentațiile de urbanism aferente Regulament Local de Urbanism, prin PUG sau PUZ. Pentru a construi în zone protejate sau în apropierea monumentelor, este necesar avizul Ministerului Culturii.

Asigurarea echipării edilitare

Conform prevederilor art. 13, dacă investiția este prea mare și autoritatea publica locala nu are buget pentru extinerea rețelelor edilitare, nu se permite autorizarea construirii.

În realitate, la presiunea investitorilor /cetățenilor, avizele se dau indiferent de nivelul de echipare edilitară, în zone cu echipare edilitară slabă sau în zone fără echipare edilitară completă.

Exista numeroase exemple de zone urbane în care rețeaua publică de canalizare și electrică nu au ținut pasul cu dezvoltările investitorilor privați, ansambluri rezidențiale, deja construite, fără canalizare sau fără curent electric.

Asigurarea compatibilității funcțiunilor

La art. 14 din regulament reglementeaza compatibilitatea functiunilor. In realitate nu există nicio compatibilitate a funcțiunilor, pentru ca la nivelul de conducere urbanistica a localitatilor,  nu s-a pus problema compatibilității urbanistice.

Astfel, putem gasi peste tot in tara, exemple de cladiri industriale și depozite autorizate pe malul lacurilor, sau lacuri in zone urbane utilizate pe post de iazuri pentru pescuit. Desemenea, blocuri autorizate între case, cu fațade și forme stridente, cât mai strălucitoare.

Orientarea față de puntele cardinale  

In art. 17 si anexa 3 a Regulamentului de Urbanism, sunt precizate recomandări pentru categorii principale de construcții, recomandări privind însorirea sau evitarea însoririi excesive pentru anumite funcțiuni sau anumite încăperi/zone funcționale din construcția respectivă, ca de exemplu, nu se recomandă orientarea spre nord a dormitoarelor. Dacă nu aveți de ales, poziționați spre nord doar camera pe care o folosiți cel mai puțin, eventual o cameră care este folosită ca birou.

Tot în anexa 3 din cadrul regulamentului, sunt mentionate recomandări pentru clădiri de birouri, învățământ, sănătate, comerț, etc.

Amplasarea față de drumuri publice

Dacă ați cumpărat un teren sau detineti déjà un teren cu acces dintr-un drum județean sau national, există o serie de restricții și retrageri pentru amplasarea construcțiilor (inclusiv a gardurilor) față de drum.

Retrageri și restricții dar si avize suplimentare vor fi și pentru terenurile din zona de protecție a Căilor Ferate (art. 20). Zonă de protecție fiind de 100 de m de la limita cadastrală a CFR.

Amplasarea față de aeroporturi

La art. 21 din regulamentul de urbanism, sunt precizate restricțiile privind înălțimea clădirilor din zona aeroporturilor.

Majoritatea aeroporturilor din tara, nu au zone de protecție reglementate corespunzător (ex.: perdele verzi forestiere) și au construcții amplasate la o distanță mică. În funcțiile de valorile de trafic, disconfortul prevenit de la poluarea aerului poate fi deranjant.

Amplasarea față de aliniament

Conform prevederilor art. 23, construcțiile se vor alinia obligatoriu la aliniamentul clădirilor vecine existente. Sunt permise insa, anumite retrageri care pot fi corelate cu alte retrageri dintr-un studiu urbanistic. Aliniamentul este linia care separă proprietatea privată de domeniu public.

Amplasarea în interiorul parcelei

La art.24 din regulament sunt mentionate prevederile Codului Civil. În Codul Civil sunt prevăzute distanțele minime, ale liniilor pereților dar și ale balcoanelor către vecini, la art 612, 613 și 614 si este vorba de retrageri de 60 și 190 cm, retrageri care nu sunt sporite în toate Regulamentele Locale de Urbanism.

În documentațiile de Urbanism și RLU, se impun retrageri laterale de minim 3 metri și posterioare de minim 5 metri

Tot la articolul 24, dar la litera b), sunt menționate distanțele minime necesare intervențiilor în caz de incendiu.

Accese carosabile și pietonale

Sunt reglementate de art. 25 si 26. Conform prevederilor, terenul trebuie să aiba acces carosabi direct sau prin servitute la terenul dvs. Accesul trebuie să permită intrarea mijloacelor de stingere a incendiilor.

Accesul pietonal trebuie dimensionat si pentru utilizarea facila de catre persoanele cu dizabilități dar și de biciclete sau cărucioare pentru copii.

Racordarea la rețelele publice de echipare edilitară existente

Conform art. 27, dacă in zona terenului nu este canalizare, se admit doar bazine etanșe vidanjabile, nu mai sunt permise mini-stații de epurare cu dispersie în sol.

Dacă in zona terenului nu este rețea de alimentare cu apă, orice puț forat se va realiza doar cu acord de la Apele Române.

La articolul 28 nu este prevăzută nicio obligație pentru autoritatea publică locală pentru extinderea sau realizarea de rețele edilitare, altfel spus, investitorii nu au decât să construiască sau să extindă rețele edilitare publice parțial sau total pe cheltuiala lor.

Insa, conform art 23, alin. 3. din regulament, odacă executate rețelele edilitare, acestea intră în proprietate public.

Parcelarea (și asigurarea soluției de echipare colectivă)

Conform art. 30, alin. 1, din regulamentul de urbanism, pentru autorizarea unui număr  mai mare de 12 loturi se impune adoptarea de soluții de echipare colectivă.

Astfel deducem că este vorba de un teren care are parcele pentru locuințe individuale în regim cuplat, înșiruit sau izolat, insa legiuitorul nu detaliaza ce înseamnă soluția de echipare colectivă.

Lățimea/deschiderea terenurilor la stradă

Conform art 30, alin. 2, sunt permise deschideri de 8 metri pentru clădiri înșiruite și de minim 12 m pentru clădiri izolate sau cuplate.

Majoritatea Regulamentelor Locale de Urbanism ne sugerează să nu realizăm locuințe izolate pe loturi de 12 metri.

Suprafața minimă construibilă este de 150 mp.

Înălțimea construcțiilor

La art 31, alin. 1 se cere păstrarea înălțimii medii a clădirilor învecinate și totodata sunt permise clădiri care pot depăși cu două niveluri clădirile învecinate.

Aspectul exterior al construcțiilor

Tinând cont de peisajul urbanistic actual, articolul 32 din regulament, este complet nerespectat, intrucat  conformarea volumetrică și aspectul exterior al multor constructii, este în contradicție cu valorile urbanismului și arhitecturii.

Legea de bază privind amenajarea teritoriului și urbanismul este legea 350/2001, actualizata, cu toate anexele aferente.

Alte acte normative esențiale pe langa legea urbanismului, sunt următoarele:

• Normele de aplicare a legii 350/2001
• Hotărârea 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism și a Normelor privind finanțarea.
• Regulamentul General de Urbanism
• Norma metodologică privind finanțarea elaborării planurilor și regulamentelor locale de urbanism
• Ghid Privind Elaborarea și Aprobarea Regulamentelor locale de Urbanism
• Ghid privind metodologia de elaborare și conținutul cadru al Planului Urbanistic General
• Ghid privind metodologia de elaborare și conținutul cadru al Planului Urbanistic Zonal
• Ghid privind metodologia de elaborare și conținutul cadru al Planului Urbanistic de Detaliu
• LEGE nr.24 din 15 ianuarie 2007 privind reglementarea şi administrarea spaţiilor verzi din zonele urbane.
• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții
• Codul Civil

Din punct de vedere juridic si tehnic, strazile, drumurile de orice fel se impart in mai multe categorii.

Drumurile se împart în două mari categorii:

• Drumuri Publice
• Drumuri Private.

Chiar dacă unele drumuri sunt în proprietate privată (din cadrul incintelor sau de acces în incintă) acest lucru nu înseamnă că accesul poate fi restricționat în toate cazurile.

Categorii de drumuri din punct de vedere al importanței:

• Naționale
• Județene
• Locale

Drumurile Naționale includ autostrăzile, drumuri expres, europene, drumuri naționale principale și naționale secundare.

Drumurile de interes județean includ o parte din drumurile Naționale care le străbat dar și drumuri zonale și locale. De asemenea, străzile din interiorul localităților sunt încadrate ca fiind de interes local, mai puțin drumurile naționale și europene care se suprapun peste anumite străzi din localități.

Distante si zone de protectie

Distanța dintre gardurile sau construcțiile situate de o parte și de alta a drumurilor va fi de minimum 26 m pentru drumurile naționale, de minimum 24 m pentru drumurile județene și de minimum 20 m pentru drumurile comunale.

Zona de protecție începe de la marginile exterioare ale zonelor de siguranță și se duce spre exterior: De la ax spre la marginea exterioară a drumului, astfel :

• autostrazi: 50 m
• drumuri nationale: 22 m
• drumuri judetene: 20 m
• drumuri comunale: 18 m

Drumuri în funcție de interese zonale și locale:

• Drumuri județene
• Drumuri comunale – drumuri între oraș și comune, între comune cu alte Comune și între satele din cadrul comunei.
• Drumuri Vicinale (de legătură între mai multe proprietăți).
• Străzile din interiorul localităților (stradă, bulevard, cale, chei, splai, șosea, alee, fundătură, uliță etc.).

Străzile din localitățile urbane sunt clasificate în patru categorii:

1. Străzile de Folosință Localăsunt străzi de folosință locală, cu trafic foarte redus, asigură accesul la locuințe și la servicii curente. Aceste străzi trebuie sa asigure accesul mașinii de salubritate și cea a pompierilor. Aceste tipuri de alei auto sunt denumite Străzi de Categoria IV-a.
2. Străzile Colectoaresunt cele mai întâlnite și locuite/construite străzi. Majoritatea au doua benzi de circulație (o bandă pe fiecare sens). Unele din aceste străzi ele au acostament pe o parte sau pe ambele părți, pavat parțial sau total, continuu sau întrerupt în lungul străzii. Străzile Colectoare sunt încadrate în Categoria a III-a.
3. Străzile de Legăturăpreiau traficul de pe străzile Colectoare și, uneori, (deși nu este indicat) direct traficul din străzile de Folosință Locală. La fel ca la străzile colectoare, pot exista benzi de acostament pentru staționare sau parcare. Numărul benzilor este de patru (două pe fiecare sens de mers). Încadrarea Străzilor de legătură este în clasificată în Categoria a II-a
4. Categoria Ieste acordată Străzilor Magistrale. Aceste artere majore de circulație preiau, în principal, circulația de pe străzile de legătură dar și în (prea) multe cazuri de pe străzile colectoare.

Benzile de circulații înglobate sunt de minim șase (câte trei benzi în fiecare sens de mers). Pe lângă acostamente ample pentru staționare, aceste artere principale pot îngloba străzi colectoare sau de folosință locală.
Înglobarea acestor străzi are rolul de a asigura fluxul normal de trafic pe cele șase benzi dar și preluarea în siguranță confortabilă a fluxului auto și de serviciu pentru clădirile “riverane”.

Prezența străzilor “ajutătoare” locale sau colectoare poate fi pe una sau ambele laturi, parțial sau pe toată lungimea magistralelor, delimitate de spații verzi, trotuare pietonale, velo, spații de oprire, staționare și parcare auto pentru vizitatori și locuitori.

Străzile de legătură și străzile magistrale (Cat. I și Cat. II) pot îngloba linii de tramvai, rezultând străzi de legătura cu două benzi auto plus două linii de tramvai și străzi magistrale cu patru benzi auto plus doua de tramvai. Doar în cazuri excepționale se pot introduce linii de tramvai pe străzi colectoare sau străzi care nu îndeplinesc deplin condițiile de stradă de legătură.

În localitațile mai puțin urbanizate (“rurale”) sunt două clase:

• Străzi Principale și
• Străzi Secundare

Zona aferentă unui drum cuprinde ampriza,  zonele de siguranță (pentru semnalizarea rutieră, plantație rutieră sau alte scopuri legate de întreținerea și exploatarea drumului) și zonele de Protecție (pentru dezvoltări viitoare și extindere drum).

Străzile includ partea carosabilă, acostamentele, șanțurile, rigolele, trotuarele, spațiile verzi, pistele pentru cicliști, suprafețele adiacente pentru parcaje, staționări sau opriri, precum și suprafețele de teren necesare amplasării anexelor acestora.
Pe sectoarele de străzi fără canalizare, scurgerea apelor se va asigura prin șanțuri amenajate.

Conform art. 19 pct 2. din Ordonanța nr. 43/1997 Consiliile locale vor asigura, în intravilan, condițiile de deplasare a pietonilor și cicliștilor prin amenajări de trotuare și piste. Despre extravilan nu este prevăzut nimic, satele și localitățile apropiate nu sunt legate cu piste velo și pietonale, se circulă pe marginea drumului chiar și pe cele naționale și europene.

Circulații velo utilitare între localitățile urbane și rurale.

In zone cu potențial touristic scazut, pot fi amenajate trasee utilitare care pot fi folosite și pentru agrement. Conform ORDIN49/27.01.1998 (pct 3.24. ) În funcție de intensitatea circulației dar și de gradul de implicare al autorităților locale, pentru circulația pietonilor în localitățile urbane se vor amenaja trotuare, cu o lățime cuprinsă între 1,00 m și 4,00 m și dacă este cazul, se pot amenaja piste pentru bicicliști, numai în urma unor studii de urbanism și conform cu normele în vigoare.

Tractoarele sau utilajele care ies cu noroi direct din câmp sau șantiere/fabrici

Conform art 43 din OUG 43/2007 este interzisă intrarea cu roțile murdare pe asfalt și se impune obligativitatea curățarii/spălării roților. Pentru santiere, exploatări miniere și alte activități punctuale autorizat/organizate/controlate este facilă amplasarea de sisteme și platforme pentru spălarea roților.

Pentru exploatări agricole mici și medii, intrarea tractoarelor, utilajelor și tirurilor este imposibilă și ineficientă amplasarea de platforme. Ideal ar fi ca toate aceste exploatări agricole sa fie dotate cu drumuri de beton armat din care să se facă accesul pe drumurile naționale. Aceste drumuri agricole ajută la îndepărtarea parțială a pământului până la contactul cu drumul național.

Pasaje, traversări auto

Majoritatea proiectelor de traversări rutiere denivelate (poduri și pasaje) nu au prevăzute spații pentru pietoni și cicliști. Magistrala rutieră nu este prevăzută sau dublată de soluții de traversare velo-pietonală și nici pentru persoane cu dizabilități.

Pasarele peste drumurile naționale din localități (turistice sau neturistice)

Pasarelele sau pasajele subterane prevăzute au dimensiuni reduse prevăzute doar cu trepte. In lipsa unor rampe ample amenajate corespunzator, se creează disconfort pentru bătrâni, parinti cu copii în cărucioare, disconfort major și pentru persoane cu dizabilități.
Dacă sunt prevăzute lifturi sau scări rulante, acestea sunt dificil de întreținut, pornite doar la deschidere și apoi sunt nefuncționale sau ținute arbitrar sub cheie.

Pasarelele prevăzute în localități străbătute de drumuri naționale nu au o utilitate nici in perioada de vârf când oricum viteza de deplasare este redusa și nici în perioadele cu trafic redus. Trecerile de pietoni pot uniformiza traficul care oricum se desfășoară cu viteză redusă cu mașini prinse în coloană. În toate cazurile, trecerile de pietoni simple sunt suficiente. În anumite cazuri, semaforizarea ar trebui sa fie obligatoriu sincronizată de la o trecere la alta și să fie activă doar în perioadele de trafic aglomerat cu viteze reduse. Eliminarea trecerilor de pietoni apropiate/duble, cuplarea acestora într-o singură trecere bine marcată și poziționată.

Galeriile Edilitare

Străzile pot îngloba și galerii edilitare subterane vizitabile. Pentru străzile care nu au galerii vizitabile, intervențiile se fac cu spargerea și refacerea străzii la majoritatea intervențiilor. Străzile care ar trebui să fie prevăzute cu galerii edilitare ample vizitabile ar trebui să fie cele de Categoria I și Categoria II.

Inundarea drumurilor

Pe străzile sau drumurile fără canalizare se prevăd conf ordin 49/27ian1998, șanțuri amenajate, cu dirijarea în afară zonelor de siguranță a străzilor. Nu se mentioneaza și unde trebuie să se ducă aceste ape în condițiile în care majoritatea canalelor de desecare sau bazine naturale de retenție sunt acoperite și imposibil de utilizat. Din aceast motiv, foarte multe drumuri și zone din localități sau în afara localităților suferă de inundații la fiecare topire de zăpadă sau ploaie mai puternica.

Perdelele Artificiale sau Forestiere de Protecție a Drumului

Perdelele forestiere de protecție a drumului în caz de viscolire a zăpezii fac parte dintr-o zonă extinsă a drumului. Aceste perdele se amplasează la o distanță față de marginea carosabilului intre 30 și 50 de metri.

De ce trec drumurile Naționale și Europene prin localități

Prin majoritatea localităților trec drumuri Europene și Naționale care se suprapun pe anumite Străzi din cadrul localităților respective. Din această cauză, avizarea unor proiecte publice sau private pot întâmpina restricții, întârzieri și complicații provenite de la avizele și autorizările suplimentare cerute pentru acest tip de drum. Ideal ar fi ca aceste drumuri Europene și Naționale să fie suprapuse cu viitoarele centuri sau drumuri ocolitoare, în afara localităților.

Drumurile Naționale și Europene nu au suficiente zone cu platforme de staționare în zonele cu flux mic al turiștilor, zone care au în schimb cadre naturale valoroase. Eventualele locuri pentru contemplare a cadrului cu peisaj natural din care face parte drumul pot avea și rol utilitar sau în caz de urgență.

Prefixurile din denumirile drumurilor din interiorul localităților

Deși conform legislatiei, exista patru categorii de străzi, din ratiuni birocratice, denumirile au mai multe categorii în prefix: Bulevardul, Calea, Splaiul, Intrarea, Șoseaua, Prelungirea, Aleea, Fundătura, Piața, Drumul și în final denumirea “strada”. Majoritatea drumurilor din localități au ca prefix cuvântul “strada”.

Străzi Rezidențiale sau zone cu prioritate pentru pietoni

Anumite drumuri sau străzi de categoria a III-a și a IV-a pot fi declarate sau încadrate ca străzi în zone “rezidențiale” publice, cu limite de viteză între 5 și 30 km/h (Străzi de locale și de colectare). În cele mai multe cazuri, aceste străzi nu sunt de tranzit și au funcțiunea principală de a lega accesul incintelor sau clădirilor cu străzile principale de categoria II (străzile de legătură).

Aveți un teren și nu știți cât de aproape puteți construi față de gardul vecinilor sau față de gardul de la stradă ?

Termenii aliniament, aliniere, retragere și înălțime sunt calculati in strânsa legatura și corelati cu procentul de ocupare al terenului și cu coeficientul de utilizare al acestuia.

Ca distante, cele mai intalnite retrageri sunt cele de trei, patru și cinci metri. Sunt cazuri în care, prin certificatul de urbanism, se impune alipirea la un calcan sau mai multe. Calcanul reprezinta un perete de la o casă vecină situat pe limita de proprietate comună între vecini. În alte situații, se impune alinierea cu fațadele cladirilor invecinate alipite de trotuar sau la cele care sunt mai mult sau mai puțin retrase.

Aliniamentul

Aliniamentul este marcat pe planuri ca o linie ce separă domeniul public de proprietatea privată. Această linie poate corespunde cu limita de proprietate și cu imprejmuirea la stradă a terenului dvs. Chiar dacă aveți gardul retras față de limita de proprietate, aliniamentul se păstrează ca poziție. Este interzisă depășirea aliniamentului cu garduri dar este nereglementată situația în care doriți sa nu montați gard deloc sau situația în care gardul va fi ceva mai retras spre curte.

Alinierea

Alinierea se referă la linia care trece prin fațadele dinspre stradă ale clădirilor.

Retragerea fațadelor față de linia aliniamentului (gardului) trebuie să fie făcută conform documentațiilor de urbanism corelate cu eventualele alinieri la calcanele vecine. O retragere minimă trebuie să permită un acces pentru întreținere dar și pentru ventilarea spațiului dintre gard și fațada clădirii.

Vedem multe cazuri în care gardul dublează inestetic o fațadă foarte apropiată de acesta. În acest caz, soluția este renunțarea la gard și “cedarea” acestui spațiu pentru jardinieră sau mică grădină spre public, iar in cazul in care fațada expusă are și fereastră, aceasta poate fi asigurată cu grilaj metalic decorativ modern.

Dacă nu aveți gard și casa este amplasată direct pe limita de proprietate, spre stradă, alinierea corespunde cu aliniamentul. In spațiul dintre Aliniament și Aliniere se pot construi doar garduri (spre limita laterală) și terase cu înălțime nu mai mare de 40 de cm. Sunt interzise alte tipuri de construcții în acest spațiu.

Retragerile Clădirii față de Limitele de Proprietate

Retragerile se vor face conform prevederilor documentațiilor de urbanism.

Cea mai importanta retragere este cea față de aliniament.

Retragerea față de aliniament a fațadei principale

Din punct de vedere arhitectural, pentru ventilare naturală și aerisire a curții, gardul dinspre stradă trebuie să aibă un soclu de cel mult 60 cm și închidere cu plase fie de lemn, metalice sau combinate. Plasele de gard trebuie să aibă spații libere pentru asigurarea ventilării naturale. Pentru cresterea vizibilității, este indicat ca în spatele gardului să fie plantate garduri verzi de tip Tuia, Buxus etc.

Pentru arhitectură și funcționalitate, față de Aliniament (gardul de la stradă), de la stradă până la fațada casei se poate lăsa un spațiu ce poate fi folosit pentru diverse intrebuintari, precum:

• Jardinieră sau o mică fâșie de grădină (în cazul în care nu exista gard iar fațada este foarte aproape de stradă).
• O mică grădină,eventual mici trotuare pentru circulație, întreținere și scurgere a apelor.
• Platformă pavată sau terasă cu loc de luat masa, discuții, odihnă.
• Parcaj auto cu amenajări adiacente de spații verzi și platformă pavată sau dale înierbate.

Cele mai intalnite dimensiuni de retrageri față de Aliniament specificate în regulamentele de Urbanism sunt cele de 4 și 5 metri. Se acceptă retrageri de 3 metri atunci când avem stradă cu lățime de 6 metri și trotuare de 1,5 metri. Se acceptă retrageri mai mici sau chiar zero dacă este vorba de inserarea sau consolidarea unei clădiri propuse între alte clădiri existente. Se va respecta retragerea clădirilor existente vecine care sunt deja cu fațada alipită sau la o distanță mică față de trotuarul străzii.

Retragerile Laterale

Pentru locuințele individuale cu cel mult trei nivele (parter + un etaj + mansarda) retragerile laterale pot fi inexistente, pe o latură sau două, în funcție de cerințele din documentațiile de Urbanism. Retragerea inexistentă poate fi atunci când, din cauza lățimii mici a terenului, imobilul se va alipi la doua calcane /intre două calcane ale clădirilor invecinate. Retragerea laterală pe o singură latură se poate face atunci când clădirea se alipește la un singur calcan al clădirii invecinate. Retragerea pe ambele laturi se face atunci când terenul are deschiderea suficient de mare pentru a permite astfel așezarea clădirii.

In general, retragerile solicitate prin certificatul de urbanism sau regulament, sunt de jumătate din înălțime dar minim 3 metri sau.

Retragerea Posterioară

Retragerea posterioară seamănă cu Retragerea față de Aliniament. Pe limita din spate poate exista gard vecin sau perete vecin (calcan). Specificațiile din Regulament și Certificat pot impune alipirea și la acest calcan asemenea alipirii la calcanele laterale, sau poate fi realizata o retragere de la calcan pentru crearea unei curți interioare deschisă pe o singură latură.  In acest caz retragerea poate fi de minim trei metri pentru a putea amenaja un loc de luat masa sau un spațiu suficient pentru întreținerea fațadei.

Fațada posterioară poate avea retragere zero, adica poate fi amplasată pe limita de proprietate, poate fi alipită sau nu la calcan sau poate avea retragere dictată de alinierea generală a clădirilor vecine prevăzute și în Regulamentul Local de Urbanism. In general, distanțele minime în retragerea posterioară, în funcție de reglementările legale, sunt de minim cinci metri.

Termenii incluşi în Certificatul de Urbanism vă ridică anumite semne de întrebare?
Iată câteva explicaţii care vor clarifica semnificaţia acestor indicatori:

Procentul de Ocupare al Terenului (POT) exprimă raportul dintre suprafaţa construită la sol (SC) şi suprafaţa terenului considerat (S), înmulţit cu 100 (exemplu: POT = 25%, ceea ce înseamnă că se poate construi pe un sfert din suprafaţa terenului respectiv).

POT-ul generează astfel suprafaţa construită la sol maxim posibilă raportată la suprafaţa terenului. POT-ul se stabileşte în funcţie de destinaţia zonei în care urmează a fi amplasată construcţia şi în funcţie de condiţiile de amplasare în teren. POT-ul se completează cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), cu regimul de aliniere la stradă şi cu regimul de înălţime, şi formează un ansamblu de valori obligatorii în autorizarea executării construcţiilor, de care orice proprietar şi orice arhitect trebuie să ţină cont.

Coeficientul de utilizare al terenului (CUT) exprimă raportul dintre Suprafaţa Construită desfăşurată a tuturor nivelurilor (SD) şi suprafaţa terenului (S).

Regimul de înălţime (RI) este direct proporţional cu distanţa fată de construcţiile alăturate.

Detaliile legate de regimul de înălţime sunt cuprinse în Documentaţia tehnică pentru Autorizaţia de Construire (DTAC).

Distanţa faţă de imobilele vecine diferă în funcţie de zonă. Reglementatorul a fixat însă norme minimale ce trebuie respectate de orice nouă construcţie. În zonele aglomerate, distanţa legală este de minimum 4 metri. Această distanţă este necesară pentru a asigura spaţiul privat al locuitorilor, iar înălţimea acestora nu trebuie să umbrească construcţiile vecine. Trebuie ştiut faptul că distanţele nu se calculează faţă de clădirile vecine propriu-zise, ci faţă de limitele de proprietate. În cazul imobilelor foarte înalte (P+6 sau mai înalte), mărimea retragerilor scade sub această valoare. Aceste reguli depind foarte mult de arhitectura specifică zonei în care se va construi. Prin PUD-uri (Planuri de Urbanism de Detaliu) se poate mări sau micşora RI.

În general, clădirile dintr-o anumită zonă trebuie sa aibă un regim de înălţime apropiat, însă există şi excepţii. De exemplu, clădirile amplasate la colţul străzilor pot depăşi înălţimea clădirilor învecinate. Înălţimea unei clădiri poate fi mai mare decât a celor vecine doar dacă ultimul sau ultimele etaje sunt retrase, iar strada păstrează nivelul de înălţime.

DTAC este un element cheie al procesului de autorizare, alături de certificatul de urbanism, acordurile şi avizele stabilite de autoritatea emitentă a autorizaţiei de construire. DTAC este extrasă din proiectul tehnic şi se elaborează în conformitate cu conţinutul – cadru prevăzut în anexa nr. 1 a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie, în concordanţă cu cerinţele certificatului de urbanism, cu conţinutul avizelor şi al acordurilor cerute prin acesta.

Executarea lucrărilor de construcţie se poate face numai pe baza proiectului tehnic şi a detaliilor de execuţie.

Investitorul împreună cu executantul au obligaţia de a executa lucrările autorizate numai în baza proiectului tehnic (a cărui existenţă pe şantier este obligatorie pe toata durata execuţiei lucrărilor) şi de a face dovada că între acesta şi proiectul pentru autorizare – vizat spre neschimbare – există concordanţă tehnică.

Proiectele pentru autorizarea executării lucrărilor de construire, precum şi proiectele tehnice, pe baza cărora se întocmesc acestea, se elaborează de colective tehnice de specialitate, se însuşesc şi se semnează de cadre tehnice cu pregătire superioară numai din domeniul arhitecturii, construcţiilor şi instalaţiilor pentru construcţii, astfel: de arhitect, de ingineri constructori şi de instalaţii, de conductor arhitect, urbanist şi/sau de subinginer de construcţii.

În conformitate cu prevederile anexei nr. 1 la Lege nr. 50/1991, în mod obligatoriu, fiecare planşă a proiectului pentru emiterea autorizaţiilor de construire/desfiinţare va avea un cartuş care va conţine informaţiile minimale necesare pentru identificarea investitorului, proiectantului şi proiectului, potrivit modelului cuprins în Anexa nr. 5 la normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991.

În situaţia în care, înainte de începerea sau pe parcursul executării lucrărilor de construcţii, devine necesară modificarea soluţiilor tehnice din proiectul autorizat, beneficiarul/investitorul/administratorul/managerul de proiect are obligaţia de a nu începe, ori de a opri lucrările, după caz, si de a solicita emiterea unei noi autorizaţii de construire corespunzătoare modificărilor aduse proiectului, materializate prin documentaţii scrise şi desenate, cu condiţia ca proiectul astfel modificat să se încadreze în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate.

Documentaţia vizată spre schimbare va conţine proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii în întregul său, incluzând modificările supuse autorizării.

Prin excepţie, se pot admite modificări locale ale soluţiilor tehnice din proiectele autorizate fără emiterea unei noi autorizaţii de construire, dacă prin acestea:

• nu se modifică funcţiunea consemnată în autorizaţia iniţială;
• se asigură respectarea prevederilor Codului civil;
• nu se modifică condiţiile de amplasament (regim de înălţime, POT, CUT, aliniament, ori aspectul construcţiei);
• nu sunt periclitate rezistenţa şi stabilitatea clădirilor învecinate;
• se asigură respectarea prevederilor reglementărilor tehnice în domeniul securităţii la incendiu.

Conform Normelor metodologice ale Legii nr. 50/1991, autoritatea emitentă a autorizaţiei de construcţie admite, pentru anumite tipuri de lucrări şi/sau construcţii, prezentarea unor PAC, cu conţinut simplificat în raport cu conţinutul – cadru prevăzut în anexa nr. 1 din Lege. Se referă la:

• locuinţe individuale în mediul rural, cu regim de înălţime P, P+1E, realizate din fondurile persoanelor fizice;
• anexe gospodăreşti ale locuinţelor care alcătuiesc împreună cu aceasta o unitate funcţională distinctă;
• racorduri şi branşamente la reţelele de utilităţi;
• anexe ale exploataţiilor agricole;
• construcţii provizorii cu utilizare temporară: târguri, oboare, iarmaroace, circuri ambulante, construcţii temporare ocazionate de diverse evenimente

Planul Urbanistic General (PUG) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare a localităţilor. Mai exact, PUG-ul constituie cadrul legal pentru realizarea programelor şi acţiunilor de dezvoltare conform Legii 350/2001, modificată şi completată prin Legea 289/2006. PUG-urile cuprind analiza, reglementările şi Regulamentul Local de Urbanism pentru întreg teritoriul administrativ al unităţii de bază, atât din intravilan, cât şi din extravilan.

Reglementările pe termen scurt pe care le include PUG-ul se referă la:

• stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan în relaţie cu teritoriul administrativ al localităţii,
• stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan,
• zonificarea funcţională, corelată cu organizarea reţelei de circulaţie,
• delimitarea zonelor afectate de servituţi publice;
• modernizarea şi dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare,
• stabilirea zonelor istorice protejate şi de protecţie a monumentelor istorice,
• formele de proprietate şi circulaţia juridică a terenurilor,
• precizarea condiţiilor de amplasare şi conformare a volumelor construite, amenajate şi plantate.

Reglementările pe termen mediu şi lung pe care le include PUG-ul se referă la evoluţia în perspectivă a localităţii, direcţiile de dezvoltare funcţională în teritoriu şi traseele coridoarelor de circulaţie şi de echipare prevăzute în planurile de amenajare a teritoriului naţional, zonal şi judeţean.