Regulamentul General de Urbanism
Regulamentul General de Urbanism și Codul Civil reprezinta legislatia de baza pentru elaborarea planurilor urbanistice și de amenajare a teritoriului PUD, PUZ, PUG, și a Regulamentelor Locale de Urbanism aferente. Pe baza Regulamentului General de Urbanism se realizeaza fiecare Regulament Local de Urbanism aferent Documentațiilor de Urbanism.
Întocmirea Regulamentelor Locale de Urbanism se realizeaza in baza continutul cadru de elaborare a regulamentelor.
Regulamentul General de Urbanism (RGU), prin intermediul Regulament Local de Urbanism (RLU) stabilește indicatorii POT (Procentul de ocupare al Terenului, ) si CUT Coeficientul de Utilizare al Terenului) dar și alte norme privind reguli de ocupare a terenului și amplasarea a construcțiilor.
Normele instituite prin regulamentele de urbanism sunt obligatorii, dar ele pot fi modificate prin Planuri de Urbanism Zonale (PUZ), în funcție de cerințele locuitorilor și ale celor care solicită aceste PUZ-uri.
Documentatiile de urbanism si regulamentele se aplică și au prevederi atat pentru Intravilan (în localități) cat și pentru extravilan (în afara localităților).
Zonele construite Protejate
Sunt zone delimitate clar prin documentațiile de urbanism aferente Regulament Local de Urbanism, prin PUG sau PUZ. Pentru a construi în zone protejate sau în apropierea monumentelor, este necesar avizul Ministerului Culturii.
Asigurarea echipării edilitare
Conform prevederilor art. 13, dacă investiția este prea mare și autoritatea publica locala nu are buget pentru extinerea rețelelor edilitare, nu se permite autorizarea construirii.
În realitate, la presiunea investitorilor /cetățenilor, avizele se dau indiferent de nivelul de echipare edilitară, în zone cu echipare edilitară slabă sau în zone fără echipare edilitară completă.
Exista numeroase exemple de zone urbane în care rețeaua publică de canalizare și electrică nu au ținut pasul cu dezvoltările investitorilor privați, ansambluri rezidențiale, deja construite, fără canalizare sau fără curent electric.
Asigurarea compatibilității funcțiunilor
La art. 14 din regulament reglementeaza compatibilitatea functiunilor. In realitate nu există nicio compatibilitate a funcțiunilor, pentru ca la nivelul de conducere urbanistica a localitatilor, nu s-a pus problema compatibilității urbanistice.
Astfel, putem gasi peste tot in tara, exemple de cladiri industriale și depozite autorizate pe malul lacurilor, sau lacuri in zone urbane utilizate pe post de iazuri pentru pescuit. Desemenea, blocuri autorizate între case, cu fațade și forme stridente, cât mai strălucitoare.
Orientarea față de puntele cardinale
In art. 17 si anexa 3 a Regulamentului de Urbanism, sunt precizate recomandări pentru categorii principale de construcții, recomandări privind însorirea sau evitarea însoririi excesive pentru anumite funcțiuni sau anumite încăperi/zone funcționale din construcția respectivă, ca de exemplu, nu se recomandă orientarea spre nord a dormitoarelor. Dacă nu aveți de ales, poziționați spre nord doar camera pe care o folosiți cel mai puțin, eventual o cameră care este folosită ca birou.
Tot în anexa 3 din cadrul regulamentului, sunt mentionate recomandări pentru clădiri de birouri, învățământ, sănătate, comerț, etc.
Amplasarea față de drumuri publice
Dacă ați cumpărat un teren sau detineti déjà un teren cu acces dintr-un drum județean sau national, există o serie de restricții și retrageri pentru amplasarea construcțiilor (inclusiv a gardurilor) față de drum.
Retrageri și restricții dar si avize suplimentare vor fi și pentru terenurile din zona de protecție a Căilor Ferate (art. 20). Zonă de protecție fiind de 100 de m de la limita cadastrală a CFR.
Amplasarea față de aeroporturi
La art. 21 din regulamentul de urbanism, sunt precizate restricțiile privind înălțimea clădirilor din zona aeroporturilor.
Majoritatea aeroporturilor din tara, nu au zone de protecție reglementate corespunzător (ex.: perdele verzi forestiere) și au construcții amplasate la o distanță mică. În funcțiile de valorile de trafic, disconfortul prevenit de la poluarea aerului poate fi deranjant.
Amplasarea față de aliniament
Conform prevederilor art. 23, construcțiile se vor alinia obligatoriu la aliniamentul clădirilor vecine existente. Sunt permise insa, anumite retrageri care pot fi corelate cu alte retrageri dintr-un studiu urbanistic. Aliniamentul este linia care separă proprietatea privată de domeniu public.
Amplasarea în interiorul parcelei
La art.24 din regulament sunt mentionate prevederile Codului Civil. În Codul Civil sunt prevăzute distanțele minime, ale liniilor pereților dar și ale balcoanelor către vecini, la art 612, 613 și 614 si este vorba de retrageri de 60 și 190 cm, retrageri care nu sunt sporite în toate Regulamentele Locale de Urbanism.
În documentațiile de Urbanism și RLU, se impun retrageri laterale de minim 3 metri și posterioare de minim 5 metri
Tot la articolul 24, dar la litera b), sunt menționate distanțele minime necesare intervențiilor în caz de incendiu.
Accese carosabile și pietonale
Sunt reglementate de art. 25 si 26. Conform prevederilor, terenul trebuie să aiba acces carosabi direct sau prin servitute la terenul dvs. Accesul trebuie să permită intrarea mijloacelor de stingere a incendiilor.
Accesul pietonal trebuie dimensionat si pentru utilizarea facila de catre persoanele cu dizabilități dar și de biciclete sau cărucioare pentru copii.
Racordarea la rețelele publice de echipare edilitară existente
Conform art. 27, dacă in zona terenului nu este canalizare, se admit doar bazine etanșe vidanjabile, nu mai sunt permise mini-stații de epurare cu dispersie în sol.
Dacă in zona terenului nu este rețea de alimentare cu apă, orice puț forat se va realiza doar cu acord de la Apele Române.
La articolul 28 nu este prevăzută nicio obligație pentru autoritatea publică locală pentru extinderea sau realizarea de rețele edilitare, altfel spus, investitorii nu au decât să construiască sau să extindă rețele edilitare publice parțial sau total pe cheltuiala lor.
Insa, conform art 23, alin. 3. din regulament, odacă executate rețelele edilitare, acestea intră în proprietate public.
Parcelarea (și asigurarea soluției de echipare colectivă)
Conform art. 30, alin. 1, din regulamentul de urbanism, pentru autorizarea unui număr mai mare de 12 loturi se impune adoptarea de soluții de echipare colectivă.
Astfel deducem că este vorba de un teren care are parcele pentru locuințe individuale în regim cuplat, înșiruit sau izolat, insa legiuitorul nu detaliaza ce înseamnă soluția de echipare colectivă.
Lățimea/deschiderea terenurilor la stradă
Conform art 30, alin. 2, sunt permise deschideri de 8 metri pentru clădiri înșiruite și de minim 12 m pentru clădiri izolate sau cuplate.
Majoritatea Regulamentelor Locale de Urbanism ne sugerează să nu realizăm locuințe izolate pe loturi de 12 metri.
Suprafața minimă construibilă este de 150 mp.
Înălțimea construcțiilor
La art 31, alin. 1 se cere păstrarea înălțimii medii a clădirilor învecinate și totodata sunt permise clădiri care pot depăși cu două niveluri clădirile învecinate.
Aspectul exterior al construcțiilor
Tinând cont de peisajul urbanistic actual, articolul 32 din regulament, este complet nerespectat, intrucat conformarea volumetrică și aspectul exterior al multor constructii, este în contradicție cu valorile urbanismului și arhitecturii.
