Semnificaţia indicatorilor din Certificatul de Urbanism

Termenii incluşi în Certificatul de Urbanism vă ridică anumite semne de întrebare?
Iată câteva explicaţii care vor clarifica semnificaţia acestor indicatori:

Procentul de Ocupare al Terenului (POT) exprimă raportul dintre suprafaţa construită la sol (SC) şi suprafaţa terenului considerat (S), înmulţit cu 100 (exemplu: POT = 25%, ceea ce înseamnă că se poate construi pe un sfert din suprafaţa terenului respectiv).

POT-ul generează astfel suprafaţa construită la sol maxim posibilă raportată la suprafaţa terenului. POT-ul se stabileşte în funcţie de destinaţia zonei în care urmează a fi amplasată construcţia şi în funcţie de condiţiile de amplasare în teren. POT-ul se completează cu Coeficientul de Utilizare al Terenului (CUT), cu regimul de aliniere la stradă şi cu regimul de înălţime, şi formează un ansamblu de valori obligatorii în autorizarea executării construcţiilor, de care orice proprietar şi orice arhitect trebuie să ţină cont.

Coeficientul de utilizare al terenului (CUT) exprimă raportul dintre Suprafaţa Construită desfăşurată a tuturor nivelurilor (SD) şi suprafaţa terenului (S).

Regimul de înălţime (RI) este direct proporţional cu distanţa fată de construcţiile alăturate.

Detaliile legate de regimul de înălţime sunt cuprinse în Documentaţia tehnică pentru Autorizaţia de Construire (DTAC).

Distanţa faţă de imobilele vecine diferă în funcţie de zonă. Reglementatorul a fixat însă norme minimale ce trebuie respectate de orice nouă construcţie. În zonele aglomerate, distanţa legală este de minimum 4 metri. Această distanţă este necesară pentru a asigura spaţiul privat al locuitorilor, iar înălţimea acestora nu trebuie să umbrească construcţiile vecine. Trebuie ştiut faptul că distanţele nu se calculează faţă de clădirile vecine propriu-zise, ci faţă de limitele de proprietate. În cazul imobilelor foarte înalte (P+6 sau mai înalte), mărimea retragerilor scade sub această valoare. Aceste reguli depind foarte mult de arhitectura specifică zonei în care se va construi. Prin PUD-uri (Planuri de Urbanism de Detaliu) se poate mări sau micşora RI.

În general, clădirile dintr-o anumită zonă trebuie sa aibă un regim de înălţime apropiat, însă există şi excepţii. De exemplu, clădirile amplasate la colţul străzilor pot depăşi înălţimea clădirilor învecinate. Înălţimea unei clădiri poate fi mai mare decât a celor vecine doar dacă ultimul sau ultimele etaje sunt retrase, iar strada păstrează nivelul de înălţime.

DTAC este un element cheie al procesului de autorizare, alături de certificatul de urbanism, acordurile şi avizele stabilite de autoritatea emitentă a autorizaţiei de construire. DTAC este extrasă din proiectul tehnic şi se elaborează în conformitate cu conţinutul – cadru prevăzut în anexa nr. 1 a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie, în concordanţă cu cerinţele certificatului de urbanism, cu conţinutul avizelor şi al acordurilor cerute prin acesta.

Executarea lucrărilor de construcţie se poate face numai pe baza proiectului tehnic şi a detaliilor de execuţie.

Investitorul împreună cu executantul au obligaţia de a executa lucrările autorizate numai în baza proiectului tehnic (a cărui existenţă pe şantier este obligatorie pe toata durata execuţiei lucrărilor) şi de a face dovada că între acesta şi proiectul pentru autorizare – vizat spre neschimbare – există concordanţă tehnică.

Proiectele pentru autorizarea executării lucrărilor de construire, precum şi proiectele tehnice, pe baza cărora se întocmesc acestea, se elaborează de colective tehnice de specialitate, se însuşesc şi se semnează de cadre tehnice cu pregătire superioară numai din domeniul arhitecturii, construcţiilor şi instalaţiilor pentru construcţii, astfel: de arhitect, de ingineri constructori şi de instalaţii, de conductor arhitect, urbanist şi/sau de subinginer de construcţii.

În conformitate cu prevederile anexei nr. 1 la Lege nr. 50/1991, în mod obligatoriu, fiecare planşă a proiectului pentru emiterea autorizaţiilor de construire/desfiinţare va avea un cartuş care va conţine informaţiile minimale necesare pentru identificarea investitorului, proiectantului şi proiectului, potrivit modelului cuprins în Anexa nr. 5 la normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991.

În situaţia în care, înainte de începerea sau pe parcursul executării lucrărilor de construcţii, devine necesară modificarea soluţiilor tehnice din proiectul autorizat, beneficiarul/investitorul/administratorul/managerul de proiect are obligaţia de a nu începe, ori de a opri lucrările, după caz, si de a solicita emiterea unei noi autorizaţii de construire corespunzătoare modificărilor aduse proiectului, materializate prin documentaţii scrise şi desenate, cu condiţia ca proiectul astfel modificat să se încadreze în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate.

Documentaţia vizată spre schimbare va conţine proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii în întregul său, incluzând modificările supuse autorizării.

Prin excepţie, se pot admite modificări locale ale soluţiilor tehnice din proiectele autorizate fără emiterea unei noi autorizaţii de construire, dacă prin acestea:

• nu se modifică funcţiunea consemnată în autorizaţia iniţială;
• se asigură respectarea prevederilor Codului civil;
• nu se modifică condiţiile de amplasament (regim de înălţime, POT, CUT, aliniament, ori aspectul construcţiei);
• nu sunt periclitate rezistenţa şi stabilitatea clădirilor învecinate;
• se asigură respectarea prevederilor reglementărilor tehnice în domeniul securităţii la incendiu.

Conform Normelor metodologice ale Legii nr. 50/1991, autoritatea emitentă a autorizaţiei de construcţie admite, pentru anumite tipuri de lucrări şi/sau construcţii, prezentarea unor PAC, cu conţinut simplificat în raport cu conţinutul – cadru prevăzut în anexa nr. 1 din Lege. Se referă la:

• locuinţe individuale în mediul rural, cu regim de înălţime P, P+1E, realizate din fondurile persoanelor fizice;
• anexe gospodăreşti ale locuinţelor care alcătuiesc împreună cu aceasta o unitate funcţională distinctă;
• racorduri şi branşamente la reţelele de utilităţi;
• anexe ale exploataţiilor agricole;
• construcţii provizorii cu utilizare temporară: târguri, oboare, iarmaroace, circuri ambulante, construcţii temporare ocazionate de diverse evenimente

Planul Urbanistic General (PUG) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare a localităţilor. Mai exact, PUG-ul constituie cadrul legal pentru realizarea programelor şi acţiunilor de dezvoltare conform Legii 350/2001, modificată şi completată prin Legea 289/2006. PUG-urile cuprind analiza, reglementările şi Regulamentul Local de Urbanism pentru întreg teritoriul administrativ al unităţii de bază, atât din intravilan, cât şi din extravilan.

Reglementările pe termen scurt pe care le include PUG-ul se referă la:

• stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan în relaţie cu teritoriul administrativ al localităţii,
• stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan,
• zonificarea funcţională, corelată cu organizarea reţelei de circulaţie,
• delimitarea zonelor afectate de servituţi publice;
• modernizarea şi dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare,
• stabilirea zonelor istorice protejate şi de protecţie a monumentelor istorice,
• formele de proprietate şi circulaţia juridică a terenurilor,
• precizarea condiţiilor de amplasare şi conformare a volumelor construite, amenajate şi plantate.

Reglementările pe termen mediu şi lung pe care le include PUG-ul se referă la evoluţia în perspectivă a localităţii, direcţiile de dezvoltare funcţională în teritoriu şi traseele coridoarelor de circulaţie şi de echipare prevăzute în planurile de amenajare a teritoriului naţional, zonal şi judeţean.