Suprapunerea terenului în cadastru, cu vecinii – motive şi soluţii

O problemă des întâlnită în cazul măsurătorilor cadastrale, este suprapunerea terenului peste terenurile învecinate. Această problemă apare când deşi avem o suprafaţă trecută în acte, constatăm că suprafaţa măsurata, deşi împrejmuită, diferă de suprafaţa menţionată în acte.

Acestă situaţie poate exista din diverse motive, precum:

• La momentul primei vânzări nu au fost făcute măsurători exacte,  actele erau vechi, sau nu s-a ţinut  cont de forma exactă a proprietăţii de unghiurile formate de laturile acesteia fiind un lucru esenţial care influenţează suprafaţa terenului.
• Proprietatea a fost împrejmuită greşit, gardul de separare între proprietăţi a fost construit fără să se fi solicitat delimitarea limitelor proprietăţii în conformitate cu coordonatele avizate de OCPI,  posibil de către o persoana autorizată care putea să asigure precizia necesară trasării şi terenul a fost împrejmuit cu aproximaţie, acolo unde se credea că se află limita între proprietăţi, sau nu s-a ţinut cont de dimensiunile avizate din cadastru.
• Documente cadastrale avizate greşit, există şi această posibilitate, coordonate determinate eronat care au condus la erori cu privire la limitele de proprietate zonale.
• Există si situaţia aplicării unor sistematizări de-a lungul timpului în zonele urbane, de mărire a laţimii străzilor, urmate de retrageri de limite, acestea conducând la o diminuare a suprafeţelor din acte. Deşi suprafeţele nu se mai regăsesc, totuşi nu înseamnă ca vecinii au intrat pe proprietate cu gardurile, deşi uneori se poate crede acest lucru.
• Planuri parcelare întocmite ulterior cadastrării şi repoziţionării de către primari fără să se fi anunţat sau rectificat toate cadastrele avizate anteriornşi aplicate pe teren, chiar cu o persoană specialistă au condus la suprapuneri ale limitelor de proprietate.

Având în vedere aceste aspecte, dacă împrejmuirile sau cadastrele avizate anterior nu au fost executate corect, au condus la situaţii ca vecinii celor care nu au respectat limitele vechi, când au solicitat documentaţia de cadastru, să constate că vecinul, în urma cadastrului avizat are limitele proprietăţii suprapuse peste proprietatea sa, uneori fără ca în mod real în teren situaţia să se prezinte aşa.

Problemele în cazul unor suprapuneri reale, atunci când suprafeţele proprietăţilor, deşi sunt împrejmuite, au fost îngrădite greşit, fie din cauza nerespectării limitelor de proprietate, conform cadastrului avizat, fie în urma trasărilor greşite ale colţurilor proprietăţii, daca nu există înţelegere amiabilă între vecini pentru rectificarea coordonatelor cadastrale greşite, se pot rezolva numai în instanţă prin acţiuni de grăniţuire.

Potrivit Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul nr. 634/2006 („Regulamentul„), suprapunerile cu privire la imobile pot fi virtuale sau reale.

Suprapunerea virtuală este de obicei cauzata de erori de măsurare şi prelucrare a datelor, conform art. 27. alin. (1) lit. a) al Regulamentului. În general, soluţionarea suprapunerii virtuale a imobilului se face prin repoziţionare în plan, astfel:

• daca repoziţionarea nu afectează mai mult de 2% din suprafaţa imobilului, procedura se realizează din oficiu, fără acordul proprietarului, de către consilierul de cadastru în baza unui referat de constatare aprobat de şeful de cadastru. Aceste prevederi se aplică în cazul în care imobilul este împrejmuit şi/sau există plan parcelar recepţionat;
• dacă operaţiunea de repoziţionare presupune modificarea geometriei şi diminuarea suprafeţei cu un procent mai mare de 2%, acordul proprietarului devine obligatoriu, iar documentaţia cadastrală trebuie refăcută.

Prin repoziţionare se înţelege operaţiunea de modificare a coordonatelor imobilului poziţionat greşit în planul cadastral, prin rotaţie, translaţie, modificarea geometriei anterior recepţionate şi/sau modificarea suprafeţei imobilului.

Pe de altă parte, suprapunerea reală (efectivă în teren) se datorează existenţei mai multor acte juridice diferite pentru acelaşi amplasament, identificării diferite a limitei comune sau lipsei materializării limitei la momentul identificării.

De precizat, că soluţionarea unei suprapuneri reale se realizează pe cale amiabilă prin documentaţii cadastrale sau de catre instanţele de judecată, orice neînţelegere privind identificarea şi măsurarea parcelelor de teren, precum şi cele privind proprietarii acestora, fiind soluţionate de către instanţele judecătoreşti.

Întrebarea pe care şi-o pune orice proprietar este dacă existenţa unei suprapuneri împiedică înstrăinarea imobilului. În acest sens, Regulamentul prevede posibilitatea înstrăinării zonei de imobil neafectată de suprapunere, aceasta fiind posibilă însă numai pe baza unei declaraţii autentice emise de catre titularul dreptului de proprietate şi în urma întocmirii unor documentaţii cadastrale distincte pentru fiecare lot. În acest caz, lotul neafectat de suprapunere va fi înscris în cartea funciară, însă cel afectat va fi respins.

Trebuie menţionat, că potrivit art. 915 al Noului Cod Civil („NCC”), a fost introdusă răspunderea pentru ţinerea defectuoasă a cărţii funciare. Astfel, conform primului alineat al articolului mai sus menţionat „cel prejudiciat printr-o faptă săvârşită, chiar din culpă, în păstrarea şi administrarea cărţii funciare va putea cere obligarea, în solidar, la plata de despăgubiri a oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară de la locul situării imobilului şi a persoanei răspunzătoare de prejudiciul astfel cauzat, daca prejudiciul nu a putut fi înlăturat, în tot sau în parte, prin exercitarea acţiunilor şi căilor de atac prevăzute de lege”.

Potrivit celui de-al doilea alineat al art. 915 NCC, dreptul la acţiune se prescrie în termen de un an, calculat din ziua în care cel prejudiciat a cunoscut faptul păgubitor, dar nu mai tarziu de 3 ani de la data când s-a săvârşit fapta cauzatoare de prejudiciu.

Noutatea adusă de legiuitor este salutară, întrucât, potrivit Deciziei nr. 72 din 15.10.2007 pronunţată de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în dosarul nr. 42/2007, „în cauzele ce au ca obiect plângerile privind cartea funciară întemeiate pe dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 7/1996 [actualul art. 31], republicată, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă„, lucru ce a produs în practică efecte injuste întrucât oficiile nu puteau fi fîcute răspunzatoare pentru erorile provocate – din neglijenţa sau chiar rea-credinţa – cu ocazia efectuării înscrierilor în cartea funciară.

Sunt anumite localităţi în care zone întinse, datorită suprapunerilor foarte mari între vecinătăţi, mai multe terenuri, respectiv proprietari, se află în litigiu în instanţă şi până la rezolvarea suprapunerilor reale sau virtuale, nu se mai pot face alte lucrări cadastrale precum dezmembrări, înscrieri de construcţii pe teren, vânzări, etc.

Aspectele menţionate până acum, pot fi rezolvate prin introducerea cadastrului general al unei localităţi şi ar putea conduce la eliminarea multor probleme şi nu în cazul înscrierii sporadice în cartea funciară aşa cum a fost efectuată până acum operaţiunea de cadastrare în cea mai mare parte a ţării.

CadOn Iaşi vă oferă servicii profesioniste de proiectare construcţii civile, cadastru şi topografie, studii geo şi certificări energetice. De asemenea, oferim consultanţă tehnică de specialitate şi întocmim dosare în vederea obţinerii autorizaţiilor de construcţie sau alte acorduri şi avize necesare.

Ai un proiect la care visezi? Contactează-ne prin completarea formularului de mai jos sau la numarul de telefon 0755.133.980 şi te vom ajuta sa îl pui în aplicare.