Ce înseamnă şi ce reprezintă PUG, PUZ, PUD – Plan Urbanistic General, Zonal şi de Detaliu?

Pentru cititorii noştri care încă nu sunt familiarizaţi cu aceste noţiuni din domeniul construcţiilor şi proiectării, am considerat oportun să publicăm un articol, în care să definim şi să explicăm ce înseamnă mai exact un Plan Urbanistic General, un Plan Urbanistic Zonal şi un Plan Urbanistic de Detaliu şi rolul lor în orice comunitate.

Ce înseamnă şi reprezintă PUG – Plan de Urbanism General

Planul Urbanistic General (PUG-ul) este un proiect care face parte din programul de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare a localităţilor ce compun unitatea teritorial-administrativă de bază.

Planurile Urbanistice Generale cuprind analize, reglementări şi regulamentul local de urbanism pentru întreg teritoriul administrativ al unităţii de bază (suprafeţe din intravilan, cât şi din extravilan). În acelaşi timp, PUG-ul stabileşte norme generale, pe baza cărora se elaborează mai apoi în detaliu, la scară mai mică, PUZ-urile ş apoi PUD-urile.

Categorii generale de probleme abordate în cadrul Planului Urbanistic General:

optimizarea relatiilor localitatilor cu teritoriul lor administrativ si judetean;
valorificarea potentialului natural, economic si uman;
stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan;
reorganizarea si dezvoltarea cailor de comunicatie;
stabilirea si delimitarea zonelor construibile;
stabilirea si delimitarea zonelor functionale;
stabilirea si delimitarea zonelor cu interdictie temporara si definitiva de construire;
stabilirea si delimitarea zonelor protejate;
modernizarea si dezvoltarea echiparii edilitare;
evidentierea detinatorilor terenurilor si a modului de circulatie juridica a terenurilor;
delimitarea suprafetelor pe care se preconizeaza realizarea obiectivelor de utilitate publica;
stabilirea modului de utilizare a terenurilor si conditiilor de conformare si realizare a constructiilor

Ce înseamnă şi reprezintă PUZ – Plan de Urbanism Zonal

Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect care are caracter de reglementare specifică, detaliată a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcţiunile: locuire, servicii, producţie, circulaţie, spaţii verzi, instituţii publice, etc.) şi asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localităţii din care face parte.

Prin PUZ se stabilesc obiectivele, acţiunile, priorităţile, reglementările de urbanism (permisiuni şi restricţii) necesar a fi aplicate în utilizarea terenurilor şi conformarea construcţiilor din zona studiată (PUZ-ul reprezintă o fază premergătoare realizării investiţiilor, prevederile acestuia realizându-se etapizat în timp, în funcţie de fondurile disponibile).

Categorii generale de probleme abordate în cadrul Planului Urbanistic Zonal:

organizarea retelei stradale;
zonificarea functionala a terenurilor;
organizarea urbanistic-arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane;
indici si indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de inaltime, POT, CUT, etc);
dezvoltarea infrastructurii edilitare;
statutul juridic si circulatia terenurilor;
delimitarea si protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebita, daca acesta exista in zona studiata;
masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice, daca acestea exista in zona studiata;
mentionarea obiectivelor de utilitate publica;
masuri de protectie a mediului, ca rezultat al programelor specifice;
reglementari specifice detaliate (permisiuni si restrictii) incluse in Regulamentul local de urbanism aferent PUZ-ului.

Ce înseamnă şi reprezintă PUD – Plan de Urbanism de Detaliu

Planul Urbanistic de Detaliu (PUD-ul) reprezintă de fapt documentaţia aferenta Planului Urbanistic General (PUG-ul) si Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), explicand si detaliind continutul acestor planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul de Urbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor. PUD-ul reprezinta documentatia prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatile imediate (se studiaza mai multe amplasamente, optiunea pt. realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat de Urbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, Primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si PUZ-ului.

Categorii generale de probleme abordate în cadrul Planului Urbanistic de Detaliu (PUD- ul):

regimul juridic, economic si tehnic al terenului si constructiilor;
compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor;
relatii functionale si estetice cu vecinatatea;
asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare;
permisivitati si constrangeri urbanistice, inclusiv ale volumelor construite si amenajarilor;
modul de ocupare si utilizare a terenului (POT, CUT);
functiunea si aspectul arhitectural al constructiei (sau constructiilor) si amenajarilor;
integrarea noilor constructii si corelarea lor cu cele existente invecinate;
interventia, prin reabilitarea constructiilor si amenajarilor invecinate, in scopul armonizarii cu constructiile si amenajarile noi propuse (daca este cazul);
circulatia carosabila si pietonala, corelate cu traficul in zona si relatiile cu zonele invecinate (accese pietonale si auto);
parcaje, spatii de recreere si de joaca;
echiparea edilitara si impactul asupra retelelor existente in zona (necesitatea de dezvoltari, modernizari, etc);
functionarea diferitelor forme de proprietate juridica a terenului; circulatia acestora daca este cazul;

Cand este necesar PUD-ul?

PUD-ul se intocmeste fie cand acest lucru este prevazut in Regulamentul Local de Urbanism (RLU), fie atunci cand, din diverse motive, regulamentul nu se poate aplica, anumite proprietati ale amplasamentului fiind diferite de cele propuse de RLU.

PUD-uri se intocmesc si in cazul in care investitia preconizata difera de prevederile RLU. PUD-ul contine normele pe care trebuie sa le respecte o constructie intr-o anumita zona: inaltimea maxima, procentul din teren ocupat de constructie (POT), coeficientul de ocupare a terenului (CUT), retragerile minime admise, destinatie (locuinte, birouri, comert, industrie etc.).

Cine aprobă PUD-ul?

PUD-ul este aprobat de catre Consiliul Local al oraselor sau comunelor.

Avize şi acorduri

PUD-urile nu pot fi aprobate fara avizul Comisiei Tehnice a primariei sau, atunci cand primaria nu are o comisie tehnica, de catre comisia tehnica de urbanism a Consiliului Judetean.

Alte avize sunt avizele de amplasament ale furnizorilor locali de utilitati, cum ar fi E-on gaz, E-on energie, Romtelecom, etc. Aceste avize evidentiaza daca un amplasament este afectat de retelele proprii.

Sunt necesare, in anumite conditii, avizele de circulatie, mediu (acord de mediu), avize MApN, MAI, SRI, etc.